Attualità

VIVERE QUI È BELLO

SANDRO FRIGERIO - 31/01/2025

Salgono, scendono, stanno fermi? Inizio anno è un’occasione per fare il punto sul mercato immobiliare in provincia di Varese, complice soprattutto la pubblicazione coordinata dalla Camera di Commercio di un prezioso volume che oltre alla rilevazione dei prezzi degli immobili presenta anche un’utile guida operativa.

Diciamo subito che l’iniziativa è quanto mai utile, soprattutto se si considera che non tutte le Camere di Commercio dispongono di uno strumento di questo tipo, peraltro consultabile anche online e gratuitamente (a Milano è a pagamento e il prezzo non è simbolico). Altro aspetto interessante è che la rilevazione riguarda i 136 comuni della provincia ed è frutto dei lavori di una commissione che, coordinata dall’ente camerale, vede la partecipazione degli operatori professionali (tradotto: le agenzie), ordini e collegi professionali, Agenzia delle Entrate (che ha a sua volta la propria banca dati), Comune e Provincia di Varese, costruttori. Insomma una vera e propria “bibbia” in grado di fotografare con dettaglio e precisione lo stato del mercato. Ma che cosa emerge?

Il quadro generale, corroborato anche dalle tendenze nazionali, vede una ripresa pur timida delle compravendite, ma ( o forse proprio perché) il livello dei prezzi è sostanzialmente stabile mentre gli interessi sui mutui sono diminuiti. Milano, che da anni fa il controcanto rispetto alle tendenze nazional, questa volta vede una lieve flessione dei prezzi (-1,5% nel secondo semestre 2024), ma si tratterebbe in sostanza di una reazione fisiologica alla forte crescita dell’ultimo decennio. Morale: se a Varese o Busto Arsizio, in zona centrale si compra l’appartamento in ottimo o buono stato a prezzi che secondo la rilevazione della Camera di Commercio è tra i 2000 e i 3500 euro a metro quadro (Varese circa il 10% più cara di Busto), a Milano si va dai 5 ai 10 mila eur, con punte ancora più elevate per le zone centralissime e per le abitazioni definite “signorili”, categoria che a Varese nemmeno è presa in considerazione. In quelle zone di Milano definite semicentrali e che i varesini meglio conoscono perché si tratta dell’asse più a nord, come Sempione – Pagno – Fiera (dove sono sorti i maxi complessi di pregio tipo City Life e Portello) siamo sui 5-10 mila euro al metro. Un elemento di curiosità: i valori stimati dalla rilevazione camerale solo del 15-20% superiori a quelli della banca dati dell’Agenzia delle Entrate, che pure registrazione i dati dei rogiti nelle compravendite.

Altro elemento di interesse è il confronto con Como. Anche qui il capoluogo lariano ci distacca in misura significativa: le zone centrali viaggiano, secondo l’Agenzia delle Entrate, per gli stabili in condizioni “ottime” tra i 3300 e e i 4800 euro/mq e quelli in condizioni “buone” / ristrutturati tra i 2400 e i 3500 euro. Qualcosa di più le abitazioni “signorili”. Segno evidente che avere la casa fronte lago conta più che averla di fronte alla fontana (spenta, ma questo è irrilevante) di Piazza Monte Grappa. Al di là del fascino del lago, non è da escludere un effetto di “frontalierato alla rovescia” di ticinesi che da pensionati o lavoratori optano per una manciata in più di chilometri per stabilirsi in aree meno costose e dove non si paga la esosissima “Cassa Malati” elvetica.

Soprattutto sugli immobili vale l’opinione che Trilussa aveva sulle medie (qualcuno mangia due cosce di pollo, qualcuno nessuna, ma non si può dire che se mangia una a testa. I valori sono naturalmente differenziati tra le varie zone, anche se soprattutto a Varese, alcuni dei valori più elevati si registrano proprio nella periferia di pregio. Nel capoluogo, infatti, per Immobiliare.it, la zona che degrada verso il lago (Casbeno, Masnago, Bobbiate) o quella che sale verso la montagna ha quotazioni del 5-10% superiori rispetto a quelle del centro.
Più in generale, tuttavia, a fare realmente la differenza, rilevano gli operatori, sono le condizioni dell’immobile. Quello da ristrutturare ha prezzi che sono 2 volte 2 volte e mezzo inferiori a quello buono o ottimo. Non solo perché si temono importanti costi futuri o deprezzamenti ulteriori legati alle nuove normative ma anche perché – e questo sono soprattutto le nuove generazioni a rilevarlo – per i più alti costi di gestione e soprattutto energetici delle case più vecchie. Insomma, il costo di una casa non è solo quello definito davanti al notaio, ma è anche e soprattutto quello che si sviluppa negli anni. Anche per questo, l’appartamento ha in genere valori più alti rispetto alla villetta. Che cosa si vende dunque in provincia? Trilocali e quadrilocali – richiesti soprattutto dalle famiglie – vanno per la maggiore. I bilocali continuano a essere scelti da giovani coppie al primo acquisto, mentre i monolocali sono soprattutto per investimento e affitto.

Chi vede il bicchiere mezzo pieno è soprattutto il presidente della Camera di Commercio varesina Mauro Vitiello. “I prezzi medi di Milano (5130 euro/mq) sono molto superiori ai prezzi massimi di Varese. A maggior ragione quelli ticinesi (8070 franchi): due territori di interesse remunerativo e ben collegati”. Insomma “Vieni a vivere a Varese” è qualcosa di più di un gentile invito.