Economia

VARESE IMMOBILE

SANDRO FRIGERIO - 22/12/2023

Santino Taverna

Bicchiere mezzo vuoto o mezzo pieno? A Varese c’è un mercato immobiliare a prezzi bassi che, in definitiva, può solo aumentare nei valori. Anche e soprattutto se la città e il suo hinterland riuscissero a diventare un punto di attrazione per chi risiede nelle aree vicine. Il quadro emerge dalla annuale rilevazione dei prezzi condotta dalla Camera di Commercio e dall’assemblea della Fimaa, la Federazione Italiana dei Mediatori Agenti d’Affari. Un obiettivo, quindi: lavorare per aumentare l’attrattività del territorio, presupposto anche per vivacizzare il mercato immobiliare. Un concetto che sta a cuore a Santino Taverna, il besozzese che è a capo non solo – dal 2003 – degli intermediari varesini, ma – dal 2015 – anche di quelli italiani della Fimaa.

Partiamo dal tema del giorno, che é anche il più scottante: Superbonus sì o no?

Indubbiamente ha avuto un effetto positivo per il settore, quindi uno stimolo serviva, ma è stato interamente sulle spalle dello Stato, quindi di Pantalone e l’effetto più visibile è che con un beneficio altissimo fino al 110%, non c’era nessun incentivo a contrattare i prezzi, che infatti sono schizzati, penalizzando anche le forme di beneficio più ordinarie, che infatti sono rimaste al palo. Il tema della riqualificazione edilizia si pone, ma se è stato speso un centinaio di miliardi per riqualificare 438 mila edifici, che cosa si fa per i restanti 11 milioni su cui occorrerebbe mettere mano, di cui almeno 1,8 milioni con priorità? Ci vorrebbero decenni e quali soldi? Insomma, una misura sotto questo profilo poco equa e poco efficace, ma che evidenzia un problema reale, nella vetusta del patrimonio immobiliare italiano.

Che prospettive abbiamo? Temete l’impatto delle normative green?

È un quadro complesso. C’è un patrimonio vecchio e frazionato. E poi c’è questo dato particolare, con l’80% delle case di proprietà, quando in altri Paesi siamo al 50-60%. Questo vuol dire che il patrimonio delle famiglie è concentrato nel mattone e resta poco per altre spese, non esclusa la manutenzione stessa degli immobili. Sulle normative green europee, queste sono ancora in discussione e certe visioni estreme sembrano ormai smussate. Si tratta però di problemi reali, che devono fare i conti con la peculiarità italiana di un patrimonio immobiliare a volte storico, dove magari non è facile mettere un cappotto, a volte semplicemente vecchio sui cui occorre intervenire. Abbiamo forti emissioni di CO2, un problema di spaccatura del mercato e valorizzazione. Da alcuni anni, comunque, in quasi tutte le trattative i potenziali acquirenti ci chiedono: “ok il prezzo, ma quante sono le spese di gestione”?

Come cambia questo mercato, la domanda “tiene”?

Accanto al tema energetico, il Covid ha spinto a cercare spazi abitativi più adeguati. Fino a qualche anno fa “tirava” il monolocale, anche il bilocale. Oggi il target è almeno il trilocale, meglio se con balcone. La domanda si era stabilizzata nella sua ciclicità, ora si assiste a una flessione delle compravendite vicino al 10%, ma attenzione, nel 2021-2022 abbiamo registrato dei picchi record, fino alle 780 mila compravendite del 2022. Il nuovo e l’energeticamente efficientato vanno decisamente più del resto.

I tassi dei mutui sono determinanti?

Fino a un certo punto. Negli anni ’80 si arrivava anche a finanziamenti sopra il 20%. Guarderei più ai prezzi, almeno in certe realtà, e al potere d’acquisto. E poi siamo probabilmente troppo sbilanciati sull’acquisto della casa.

A proposito di prezzi: a Varese resteranno bassi? Dia un avviso ai naviganti

Si, sono bassi, rispetto in particolare a realtà vicine come Bergamo e Como, dove sono anche doppi e naturalmente non parlo nemmeno di Milano. Abbiamo un territorio tra i più attraenti. Che cosa manca? Ritengo che si debba parlare della minore attrazione economica, che era quella che negli anni ’60 e ’70 portava allo sviluppo di medie e grandi aziende e del loro indotto – pensi alla Ignis di allora – con persone che qui venivano per lavorare, per fare impresa e poi qui restavano per il loro “buen retiro”. Vediamo il tema dell’attrattività riproposto dalle diverse istituzioni e ne siamo lieti.

Prospettive da osservatore, per quanto possibile neutrale

Un mercato stabile, prezzi pure, con un chiaro privilegio per gli immobili energeticamente efficienti. Ma no, i prezzi non scenderanno. Anzi, visto il livello attuale, direi che è il momento di acquistare. Mi creda.